La résiliation est l'acte juridique par lequel il est mis fin à la convention passée entre les parties. En matière de bail, qui est un contrat à exécution successive comportant des prestations réciproques échelonnées dans le temps, la résiliation ne prend effet que pour l'avenir.
On distingue trois modalités différentes de résiliation :
- la résiliation légale : l'article 1722 du code civil dispose que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix , ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement ».
- la résiliation conventionnelle : elle intervient par l'effet d'un accord des parties. Elle ne suscitent pas de difficultés particulières lorsqu'elle se réalise amiablement en cours de bail par suite d'une concertation entre bailleur et preneur. On qualifie de résiliation conventionnelle celle qui résulte de l'application d'une clause du contrat, mise en œuvre à l'initiative de l'une des parties. Il existe deux situations de cet ordre : la résiliation en raison de la survenance d'un événement prévu dès l'origine et la résiliation par application d'une clause résolutoire sanctionnant l'attitude d'une des parties.
- la résiliation judiciaire : c'est la sanction, prononcée par le tribunal, de l'inexécution par l'une des parties de ses obligations contractuelles. Elle exige que soit constatée l'existence d'un manquement aux stipulations du contrat et que le manquement soit considéré comme suffisamment grave pour entraîner une conséquence aussi importante que la disparition du contrat.
