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Le contrat de bail

Le bail d'habitation est un contrat qui régit les droits et obligations de deux parties dénommées respectivement propriétaire et locataire ou encore bailleur et preneur. Les baux d'habitation contractés actuellement sont régis par une loi du 6 juillet 1989 qui impose notamment la rédaction d'un bail écrit signé par les deux parties.

En réalité, un bail d'habitation oral est considéré comme étant valable mais le locataire comme le propriétaire sera en droit d'exiger à tout moment la régularisation de sa situation sous la forme d'un bail écrit. En outre, cette absence de contrat écrit peut entraîner des problèmes de preuve s'il n'y a pas eu commencement d'exécution du bail et il sera plus difficile d'expulser un locataire pour le propriétaire si jamais des difficultés surviennent. Le propriétaire ne pourra pas non plus obtenir de révision du loyer à la hausse dans ce cas là.

Un bail d'habitation peut être établi directement par le propriétaire et le locataire, il prendra alors la forme d'un « acte sous seing privé » qui devra être dressé en double exemplaire, chaque partie s'en voyant remettre un. Mais, il faut savoir qu'un professionnel du droit peut aussi se charger de la rédaction de ce contrat de bail en raison des enjeux qu'elle peut comporter.

Un bail d'habitation doit comporter obligatoirement certaines clauses comme le nom et l'adresse du propriétaire, la description du logement, la durée de location, le montant et les modalités de paiement du loyer ou encore le montant du dépôt de garantie qui doit être d'un mois de loyer depuis le 1er janvier 2008.

Il faut aussi remarquer que certaines clauses sont interdites par la loi et elles devront être considérées comme nulles si elles étaient tout de même stipulées dans un bail d'habitation. Il en est ainsi des clauses qui interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ou encore de celles qui lui interdisent d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

D'une manière générale, un bail d'habitation doit être conclu pour une durée minimum de trois ans si le propriétaire est un particulier ou de six ans si ce dernier est une personne morale.

Finalement, plusieurs documents doivent être joints au bail comme un état des lieux effectué avant la mise en possession du logement par le locataire ou une attestation d'assurance contre les risques locatifs.


La résiliation du bail d'habitation par le bailleur

Cette résiliation est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois pour donner congé au preneur et ce congé doit prendre la forme d'une lettre recommandé avec accusé de réception ou d'une signification d'huissier. A défaut, le bail sera reconduit de plein droit. Le preneur, quant à lui, peut quitter les lieux à tout moment pendant la période de préavis et il ne devra verser au bailleur que le montant des loyers correspondant effectivement à sa période d'occupation.

Le congé du bailleur au preneur peut être donné pour diverses raisons.

Il peut s'agir tout d'abord d'une reprise du logement afin de le vendre. Dans ce cas là, le preneur jouira d'un droit de préemption qui lui offrira la faculté d'acheter le logement en priorité. Le preneur disposera alors d'un délai de deux mois pour signer de l'acte de vente. Ce délai pourra être porté à 4 mois dans le cas où le preneur solliciterait un prêt.

Le bailleur peut également donner congé au preneur afin de faire du logement sa résidence principale ou pour y loger un parent proche, c'est-à-dire le conjoint du propriétaire ou leurs ascendants et descendants.

Le congé peut finalement être donné pour motifs légitimes et sérieux. Ces motifs ne sont pas obligatoirement inhérents au comportement du locataire. Ce congé peut en effet répondre à une restructuration de l'immeuble comportant le logement ou à la volonté du bailleur de le reprendre afin d'y exercer son activité professionnelle.


Obtenir les loyers impayés

En cas d'impayés de loyers, il peut être préférable de trouver une solution amiable avec son locataire plutôt que de se lancer dans une procédure judiciaire longue. Ainsi, dès le premier retard de paiement, le propriétaire peut relancer son locataire par lettre simple, suivie éventuellement d'une lettre recommandée dans le cas où la demande n'aboutirait pas.
Il est aussi possible pour le propriétaire de rentrer en contact avec son locataire afin de trouver une solution conciliant les intérêts des deux parties comme un échelonnement de la dette de loyer du locataire ou encore l'acceptation du départ de ce dernier s'il n'est plus en mesure de payer.
Le propriétaire peut également demander le paiement des dettes de loyer auprès de la caution du locataire qui acceptera peut être de payer pour éviter une procédure judiciaire ou qui pourra éventuellement faire pression sur le locataire afin qu'il règle sa dette. Un dernier moyen de pression consiste en l'avertissement du locataire du fait que son défaut de paiement sera signalé au FNIPL (Fichier national des incidents de paiement locatif). Un avocat peut vous accompagner et rédiger les courriers nécessaires tout au long de cette procédure amiable : l'intervention d'une personne tierce peut être un élément favorable au dénouement des conflits.

Si toutes ces solutions n'aboutissent pas au bout d'un mois, le propriétaire pourra se rendre chez un avocat qui prendra attache avec un huissier, afin de faire délivrer un commandement de payer.

Ce commandement de payer a pour objectifs de:
1°) Mettre en jeu la clause résolutoire du bail
2°) Notifier le montant des sommes dues au locataire et la demande de paiement
3°) Mettre en œuvre une saisie conservatoire des biens du locataire qui garnissent l'objet de la location.

A partir de la délivrance de ce commandement de payer, le locataire aura deux mois pour payer. Toutefois, ce dernier peut saisir le juge pendant ce délai de deux mois afin d'obtenir des délais de paiement ou une suspension de la clause résolutoire du bail.

Quant au bailleur, il pourra faire pratiquer des saisies conservatoires de certains des biens garnissant l'objet de la location pendant ce même délai afin de se prémunir contre l'insolvabilité éventuelle de son locataire.

Une fois ce délai expiré, le propriétaire devra saisir le tribunal par l'intermédiaire d'un avocat, afin d'assigner le locataire à comparaître devant le juge.

Généralement, le bail d'habitation prévoit la saisine du juges des référés du tribunal d'instance ce qui permet d'avoir une décision plus rapidement. Mais, cette saisine n'étant possible que s'il n'existe aucune contestation relative au montant des sommes dues et si le commandement de payer a été valablement délivré, le propriétaire saisira le plus souvent le juge du fond du tribunal d'instance.

Dans tous les cas, cette saisine doit permettre au propriétaire d'obtenir un titre exécutoire. Il faut tout de même remarquer que les demandes d'expulsion du locataire et de recouvrement des sommes dues doivent être distinctes.

Pour expulser le locataire, le propriétaire devra lui signifier le titre exécutoire. Il faudra attendre alors l'expiration d'un nouveau de délai qui sera de 15 jours ou 30 jours selon que ce soit respectivement le juge des référés ou le juge du fond du tribunal d'instance qui a été saisi, pour que le propriétaire puisse obtenir un commandement de quitter les lieux.

Un huissier tentera alors d'obtenir l'expulsion à l'amiable du locataire. En cas d'opposition de ce dernier, le commandement de quitter les lieux sera notifié au préfet deux mois après sa délivrance afin que l'huissier puisse requérir le concours de la force publique. Si le préfet refuse de lui donner ce concours, le propriétaire pourra assigner l'Etat en justice aux fins d'obtenir d'une indemnité du préjudice résultant de l'occupation des lieux par un locataire n'honorant pas ses dettes de loyers.

Quant au recouvrement des sommes dues, le propriétaire dispose de différents moyens pour parvenir à ses fins.

Ainsi, pendant le délai de deux mois qui court à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, il peut se faire exécuter la décision condamnant le locataire à lui payer les sommes dues en se faisant délivrer un commandement de saisie vente.

Au bout de huit jours, l'huissier pourra procéder à la saisie vente de tous les biens du locataire et pas seulement ceux qui garnissent l'objet du contrat de bail.

L'huissier pourra également procéder à d'autres saisies particulières comme la saisie attribution, la saisie d'un véhicule, la saisie de rémunérations ou la saisie des comptes bancaires aux fins d'obtenir le recouvrement des sommes dues.


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