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Droit commercial > Cession de droit au bail >


La cession de droit au bail est l'acte juridique, fait à titre onéreux ou à titre gratuit, par lequel le locataire cède le bénéfice de son contrat de location à un tiers qui va l'exécuter à sa place.
Le locataire cédant transmet au cessionnaire son droit à la jouissance des lieux et le cessionnaire devient débiteur, à l'égard du propriétaire bailleur, des obligations mises à la charge du locataire par le bail.

L'article L 145-16 du Code de commerce dispose que sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
L'intention du législateur dans cet article est de permettre au locataire de vendre son fonds de commerce avec le droit au bail des locaux dans lesquels ce fonds de commerce est exploité.

Pour que le droit de céder ne puisse être interdit au locataire, il faut que le cessionnaire acquière le fonds de commerce exploité dans les locaux pris à bail par le cédant.

Modalités de la cession :

Comme toute cession de créance, la cession de bail doit être signifiée au débiteur, c'est-à-dire au bailleur. Le bail prévoit le plus souvent la nécessité d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte, mais en cas d'absence de celui-ci, il peut être passé outre.

Effets de la cession :

La cession opère la substitution du cessionnaire au cédant. Le premier devient titulaire du droit de jouissance conféré par le bail et débiteur des obligations mises à la charge du locataire par ce même bail. Le cessionnaire est tenu d'exécuter les obligations nées du bail par le seul effet de la cession.

En principe, la cession du droit au bail ne fait pas disparaître l'obligation du cédant.
La jurisprudence admet traditionnellement que même en l'absence de toute clause expresse du bail, le cédant reste garant de l'exécution du bail par le cessionnaire.
Cette garantie dure autant que le bail lui-même et prend fin lors du renouvellement qui suit la cession.
Toutefois, cette règle classique semble désormais condamnée par la cour de cassation qui retient qu'en l'absence de clause expresse de solidarité entre cédant et cessionnaire, le premier est déchargé des obligations nées du bail, qu'il s'agisse du paiement du loyer ou des réparations locatives.
Le plus souvent, le bail est assorti d'une clause imposant la solidarité entre cédant et cessionnaire. La clause de garantie solidaire peut conduire le cédant à devoir régler les loyers impayés ou les indemnités dues après l'expiration du bail.

Cession irrégulière :

L'irrégularité de la cession rend l'acte inopposable au bailleur. Il en résulte les deux conséquences suivantes :
  • le cessionnaire est un occupant sans droit ni titre qui peut être expulsé par simple ordonnance de référé.
  • le cessionnaire ne peut invoquer le droit de renouvellement du bail et le cédant ne peut plus prétendre à ce même renouvellement.
L'irrégularité de la cession du bail peut être invoquée par le bailleur comme motif de résiliation du bail.
Nous pouvons vous accompagner dans toutes vos démarches de cession de droit au bail. Pour ce faire, contactez-nous sans attendre.

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