Posté le dimanche 21 mars 2010

Suite à un problème informatique, un bug avéré, la clause résolutoire n'a pu être mise en oeuvre dans une procédure opposant une société locataire et son bailleur, ce dans le cadre du bail commercial dont ils étaient signataires.

La société locataire a été condamnée par le Tribunal de Grande Instance de Paris à rembourser les arriérés de loyer, en s'en acquittant sans défaut le 1er chaque mois pendant 18 mois. Cette condamnation est intervenue dans le cadre d'une procédure visant à constater l'acquisition de la clause résolutoire : autrement dit, en cas de défaut de paiement d'une échéance, la clause résolutoire aurait été réputée acquise.

Pour le paiement de sa dette, le locataire ainsi condamné a mis en place un virement informatique mensuel permanent en date du 25 de chaque mois.
Cependant, le dernier virement est intervenu avec retard, suite à un problème informatique. Suite à ce retard, le bailleur a immédiatement délivré au locataire un commandement de quitter les lieux, assorti d'un procès-verbal de tentative.

Ces deux actes ont été déclarés nuls par la Cour d'appel de Paris, puis par la 3e Chambre civile de la Cour de Cassation chambre le 17 février 2010(Pourvoi n°08-20943).
La Cour de Cassation a en effet confirmé la position de la Cour d'appel, qui estimait en l'espèce que le retard de paiement était dû à un cas de force majeure.
Ainsi, le retard de paiement du bailleur était imprévisible, irrésistible et extérieur : le problème informatique rencontré par la banque a rendu impossible l'exécution de l'ordre de virement.

Dans ce cas, la clause résolutoire du bail commercial n'a donc pas pu être mise en oeuvre.

Posté le dimanche 14 mars 2010

Lors de la cession d'un droit au bail, le bailleur doit tenir ses engagements initiaux et ne peut plus changer de position par la suite.

Une récente jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. com. 16 février 2010, n° 08-17759 et 08-70098) concernait le cas suivant : le preneur d'un bail commercial, locataire d'un local commercial signe avec une autre société un contrat bilatéral (synallagmatique) relatif à la cession de ce droit au bail commercial, contenant diverses clauses suspensives.

L'une de ces clauses concerne l'accord express du bailleur : celui-ci s'engage par écrit et accepte qu'à l'issue de cette cession de droit au bail, un nouveau bail soit conclu avec le preneur, avec changement d'activité et paiement d'une certaine somme au titre des loyers. L'accord de principe du bailleur à cette opération est donné par courrier, et à la condition que le bailleur soit appelé à concourir à l'acte.

Finalement, le bailleur ne tient pas cet engagement, en ne se rendant pas au premier rendez-vous de signature de la cession du droit au bail, ni au second. Entre temps, l'ancien locataire et son successeur apprennent que trois jours avant le premier rendez-vous, le bailleur avait décidé de faire appel à un tiers, lui confiant une mission de conseil et d'assistance sur ce projet de cession et le nouveau bail commercial.

Le bailleur s'est soustrait à ses engagements écrits, alors qu'il avait accepté les conditions de la cession du droit au bail, de façon à ne plus pouvoir la refuser.

Posté le samedi 6 mars 2010

Lorsque le locataire d'un bail commercial est situation de redressement judiciaire, le contrat de location en cours n'est pas résilié de plein droit.
De même, l'envoi par le bailleur à l'administrateur judiciaire d'une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail est sans conséquence sur le bail commercial. Et l'absence de réponse de l'administrateur à cette mise en demeure n'entraîne pas non plus la résiliation de plein droit de ce bail commercial.

La Chambre commerciale de la Cour de Cassation (2 mars 2010, n°09-10410) a en effet récemment pris position, ce qui clarifie la situation, puisque jusqu'à maintenant les points de vue législateur, de la doctrine et de la jurisprudence étaient divergents sur ce thème des baux commerciaux et du redressement judiciaire.

La Cour de Cassation estime ainsi que les dispositions de l'article L 622-13 du Code de Commerce ne sont pas applicables : dans ces conditions en en attendant que le bailleur demande la résiliation du bail commercial pour non paiement des loyers, il lui revient de supporter les difficultés économiques du locataire en redressement judiciaire.

Posté le dimanche 28 février 2010

La cession de bail commercial en cours de bail peut être signifiée par voie de conclusions formulées à l'issue d'une instance : le bailleur n'a pas à l'accepter pour qu'elle lui soit opposable.

La 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a en effet indiqué le 3 février 2010 (n° 08-19420) que : "la signification d'une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d'une instance, ne nécessite pas l'acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier."

Cette jurisprudence confirme que la signification de la cession du bail abordée à l'article 1690 du Code civil peut valablement prendre la forme d'une assignation en justice.

En d'autres termes, signifier la cession d'un bail commercial par voie de conclusions ne constitue pas une irrégularité, dans la mesure où le consentement du bailleur est indifférent (et sauf disposition contractuelle contraire : droit de préemption du bailleur ou accord préalable obligatoire de celui-ci).

Posté le mardi 23 février 2010

Lorsque le congé est donné en fin de période triennale d'un bail commercial, la date à laquelle ce congé est donné n'a pas à correspondre avec le dernier jour du trimestre civil.

La 2e Section de la 18e Chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, en référence aux nouvelles dispositions de l'article L.145-9 du Code de commerce, a confirmé le 28 janvier 2010 (n°09-17461) ce principe en indiquant que : "les nouvelles dispositions de l'article L 145-9 du Code de Commerce découlant de la loi du 4 août 2008, en ce qui concerne la date pour laquelle le congé doit être donné, lorsque l'échéance contractuelle n'est pas celle de la fin d'un trimestre civil, ont vocation à s'appliquer en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale."

Cette jurisprudence confirme l'interprétation restrictive des textes selon laquelle c'est lorsque la durée contractuelle du bail commercial est dépassée c'est-à-dire en période de reconduction tacite, que le congé devra être signifié pour la fin d'un trimestre civil.